• 購房須知法律方面的7大要點

    訪客 法律咨詢 2019-11-05 18:26:25

    購房者購買二手房在法律中能夠運用的手段,以避免不必要的流程以及保護自己的權益。

     

    1、審查合同的主體;

    作為買受人,需要特別注意了解并核實出售人身份。如果代理人簽訂合同,必須要求提供委托書的原件并保存,以防產權人最后借口代理人沒有得到其授權而無權代理出售房屋,導致合同無法繼續履行。即使賣方是產權證的產權人,并且產權證上只顯示為賣方一個人,也要了解房屋是否存在共有人,并防止賣方隱瞞共有人的情況出售,導致合同正在履行過程中,共有人出現不予追認賣方出售行為,引發爭議。因此,如果買方明知有共有人,應要求共有人作為賣方共同簽署合同,或共有人有委托書授權一方出售房產。如果共有人簽約當天不能到場簽訂合同,應保留共有人同意出售的證據,并要求共有人補簽合同,同時在合同中約定“賣方保證共有人同意本合同內容,如共有人提出異議導致本交易無法進行視為賣方違約”。

     

    2、關于履行期限,一定要在合同中明確約定;

    如果合同對履行期限約定不明,容易使賣方找到借口拒絕和拖延履行合同。付款是買方的義務,未約定付款期限貌似對買方有利,其實不然,如果未約定付款期限,賣方有權隨時要求買方付款,如果雙方無法協商付款期限,賣方有權解除合同而不承擔違約責任,或者因缺失付款期限這一合同必備條款且無法通過當事人協商補充確定的情況下,認定合同不成立。

    3、切斷賣方違約的借口;

    比如雙方為避稅而簽訂陰陽合同,賣方違約時會以陰陽合同違法為由,要求以實際成交價交稅,增加的稅費由買方承擔,從而逼迫買家主動加價或因無法承擔多出的稅費而同意解除合同。為防止賣方出現這種情況,雙方在補充協議中約定“原登記價過戶的應繳稅費由買方承擔,登記價與實際成交價之間的稅費差額由賣方承擔”,這樣,賣方就不會再以此要挾了。還有的買方為了高貸多貸出資金,簽訂了陰陽合同交給銀行,一旦賣方想毀約,就以高貸違法為由到銀行撤銷貸款承諾函,或者通過高貸出來的多余款項賣方不還給買方,高貸有極大風險,建議買方不要采用這種方式。

    4、注意合同履行的法律障礙方面,要提前排除;

    在簽訂合同前,要了解房屋是否被查封,房屋是否屬于限制出售或不能出售等情形。其實,即使房屋因業主欠債而被債權人申請查封,如果業主有心履約,可以提供擔保解除查封置換出房屋繼續履行合同,但如果業主遇房價上漲正好以此借口毀約,或是自己虛擬債權債務關系查封房屋,法院也因房屋被查封屬于法律上不能繼續履行的障礙而駁回買方要求繼續履行的訴訟請求。因此,買賣合同中應約定如果因賣方原因導致房屋買賣合同無法繼續履行過戶到買方名下,賣方除合同約定的違約金外另行賠償買方的損失。

    5、注意租賃的事宜;

    有些賣方為了阻止買方繼續履行合同,會以房屋的租客有優先購買權,而認為買賣合同無效。因此,買賣合同上應約定房屋不帶租約,或在合同中約定“賣方保證租客放棄優先購買權,如租客拒絕放棄導致本交易無法進行視為賣方違約”。有些賣方明知買方買房的目的是自住,為了達到毀約的目的,利用合同法“買賣不破租賃”的原則,在約定的過戶時間前與租客簽訂一份長期租賃合同,并威脅買方即使辦了過戶,也無法及時交房入住。因此,在買賣合同中應約定在房屋過戶期間不得出租,否則另行賠償違約金以外的經濟損失。

     

    6、要提高違約成本;

    買賣合同中就應切斷賣方違約所帶來的利益,合同應約定如由于賣方原因導致合同無法繼續履行,最終無法過戶并交付給買方,賣方除合同約定的違約金,承擔一切因違約產生的費用,包括但不限于訴訟費、律師費、財產保全費、擔保公司出具保函的擔保費、評估機構的評估費等。一方不按合同約定的履行期限履行合同,遲延一天按日賠償遲延履行違約金給守約方。賣方拒絕按約定期限履行合同義務,買方有權選擇繼續履行合同或解除合同并要求賠償合同約定的違約金,如果市場價與合同交易價的差價部分已超過合同約定的違約金,則買方有權要求增加違約金到實際損失,即評估機構對賣方違約時評估的市場價與合同交易價的差價部分,這些都要在合同中約定。

    7、一旦發現賣方違約,一定要保留好證據。

    如果在履行過程中對方有拖延或推諉的跡象,或雙方發生分歧,要及時固定對方違約的證據,比如向對方發書面催告履行通知或書面磋商函等。比較常見的陷阱是有時賣方蓄意反價,給買家打電話或口頭聲明說不想賣了,而買家也會疏忽和錯過了繼續履行合同約定的程序和買方履行義務的期限,結果自己逾期履行達到約定解除合同的條件,對方依約解除合同要求買方承擔違約責任。

    當確認對方已不會履行合同時,應及時向法院起訴并申請財產保全查封涉案房產,以保障判決的順利執行,保護自己的權益。

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